Gayrimenkul Hukuku ve Mülkiyet Çözümleri
İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi)
“Paylı veya elbirliği mülkiyet uyuşmazlıklarında, hissedarlar arasındaki ihtilafları hukuk ve hakkaniyet temelinde sonuca ulaştırıyoruz.”
İzale-i Şuyu Davası: Ortaklığın Giderilmesi Süreci
Türk Medeni Kanunu uyarınca, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin paydaş olması durumunda, her bir paydaş ortaklığın sona erdirilmesini isteme hakkına sahiptir. İzale-i Şuyu Davası, mülkiyet hakkının en karmaşık süreçlerinden biridir. Bu dava yalnızca bir satış süreci değil; veraset ilamlarından tapu kayıtlarındaki şerhlere, imar durumundan kadastral uyuşmazlıklara kadar geniş bir hukuk bilgisini gerektirir. Alternatif Hukuk, gayrimenkulün gerçek değerinin tespiti ve ortaklar arasındaki dengenin korunması noktasında, İzale-i Şuyu Davası sürecinin her aşamasında müvekkillerine stratejik danışmanlık sunar. Tazminat Hukuku ve Miras Hukuku ile birlikte en sık görülen gayrimenkul uyuşmazlıklarındandır.
İzale-i Şuyu Davası: Aynen Taksim Yoluyla Giderilme
Eğer taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve niteliği paydaşlara bölmeye müsaitse, mahkeme taşınmazın fiziksel olarak parçalara ayrılmasına karar verebilir. Kat mülkiyetine geçiş de bu kapsamda değerlendirilen önemli taksim yöntemlerinden biridir. Özellikle tarım arazilerinde ve imarlı parsellerde İzale-i Şuyu Davası kapsamında aynen taksim şartlarının oluşup oluşmadığı, uzman bilirkişi raporları ve teknik değerlendirmelerle denetlenmektedir.
İzale-i Şuyu Davası: Satış Suretiyle Giderilme
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse, mahkeme kararıyla taşınmazın icra yoluyla açık artırmada satılmasına karar verilir. İzale-i Şuyu Davası sürecinde en kritik nokta, kıymet takdiri aşamasıdır. Taşınmazın düşük bedelle satılmasını önlemek için piyasa değerinin tespiti, bilirkişi raporlarına itiraz ve satış şartnamesinin denetimi büyük önem taşır.
Kurucu Avukat
Av. Berkan Görceğiz
Kurucu Avukat
Av. Turkay Karatas
İzale-i Şuyu Davası: Muhdesatın Aidiyeti ve Değer Artış Talepleri
İzale-i Şuyu Davası kapsamında en sık karşılaşılan sorunlardan biri, taşınmaz üzerindeki bina, ağaç veya eklentilerin yalnızca bir ortağa ait olmasıdır. Arazi herkesin ortak malıyken, üzerindeki yapının bir kişi tarafından yapılmış olması durumunda “Muhdesatın Aidiyeti” davası açılarak bu yapının değeri satış bedelinden ayrılmalıdır. Aksi halde, bir paydaşın emeğiyle oluşan değerden diğer paydaşların haksız yararlanması söz konusu olabilir. Bu tür uyuşmazlıklarda bekletici mesele yapılması gereken davaların takibi ve oran analizleri büyük önem taşır.
İzale-i Şuyu Davası: Stratejik Planlama ve Uzlaşma Süreçleri
Dava süreci bazen yıllarca sürebilmekte ve taşınmazın değerini yıpratabilmektedir. Bu nedenle Alternatif Hukuk olarak, İzale-i Şuyu Davası açılmadan önce veya dava aşamasında uzlaşma yönetimi ve protokol hazırlama hizmeti sunuyoruz. Uzlaşmanın mümkün olmadığı durumlarda ise tebligat aşamalarının hızlı yürütülmesi, veraset ilamlarındaki eksikliklerin giderilmesi ve mahkeme satış memurluğu aşamasındaki ilan süreçlerinin kontrolü ile zaman kaybının önüne geçmeyi hedefliyoruz.
İzale-i Şuyu Davası Kapsamlı Soru ve Yanıtlar
Taşınmaz üzerinde hissesi bulunan paylı mülkiyet sahipleri veya miras yoluyla elbirliği mülkiyetine sahip olan her bir mirasçı İzale-i Şuyu Davası açma hakkına sahiptir. Tek bir hissedarın talebi davanın açılması için yeterlidir.
Hukuken engel yoktur ancak dava konusu taşınmazda pay satışı yapıldığında, yeni malik davaya “halef” olarak devam eder. Ancak şufa (önalım) hakkı riskleri göz önünde bulundurulmalıdır.
Evet. Bilirkişi tarafından belirlenen bedel piyasa değerinin altındaysa, 7 gün içinde itiraz edilerek yeniden keşif ve rapor alınması talep edilmelidir. İzale-i Şuyu Davası en çok bu aşamada kaybedilir.
Evet, satış kural olarak herkese açıktır. Ancak tüm hissedarlar oybirliği ile satışın “sadece ortaklar arasında” yapılmasını kararlaştırabilirler.
Dava başında masrafları davacı yatırır. Ancak dava sonunda tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücreti, paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır.
Zorunlu değildir ancak tebligatların takibi, veraset sorunları ve satış aşamasındaki hak kayıplarını önlemek için gayrimenkul avukatı ile çalışmak hayatidir.
Dava açılabilir ancak mahkeme mirasçılık belgesinin sunulması için süre verir. Mirasçılar tespit edilmeden İzale-i Şuyu Davası satış kararı verilemez.
Toprak Koruma Kanunu gereği asgari tarımsal arazi büyüklüğünün altındaki yerlerde aynen taksim (bölünme) yapılamaz, sadece satış yoluyla ortaklık giderilir.
Hissedar sayısı, tebligatların hızı ve imar durumuna göre ortalama 1 ile 2.5 yıl arasında sürebilmektedir.
Arsa üzerindeki binanın kime ait olduğunun tespiti davasıdır. İzale-i Şuyu Davası içinde bekletici mesele yapılır.
Satış gerçekleşip ihale kesinleşene kadar tüm ortaklar bir araya gelerek davadan feragat edebilir veya anlaşabilirler.
Evet. Hissenin büyüklüğüne bakılmaksızın her paydaş İzale-i Şuyu Davası açarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir.
Satış bedeli üzerinden hesaplanan vergiler genellikle alıcı tarafından ödenir ancak bazı kalemler satış bedelinden mahsup edilebilir.
İpoteğin veya haczin varlığı İzale-i Şuyu Davası açılmasına engel değildir; ancak bu yükümlülükler satış bedelinden ilgili alacaklılara ödenir.
Konsolosluk veya adli yardımlaşma yoluyla tebligat yapılır. Bu süreç davanın süresini uzatan en temel etkendir.
Ölen hissedarın mirasçıları davaya dahil edilir. Mirasçılar tespit edilemezse kayyım atanması gerekebilir.
Ayrı bir dava konusudur ancak İzale-i Şuyu Davası ile eş zamanlı yürütülerek geçmişe dönük 5 yıllık kullanım bedeli talep edilebilir.
İzale-i Şuyu Davası yoluyla yapılan “cebri satışlarda” paydaşların şufa hakkı yoktur.
İhalede usulsüzlük, ilanda hata veya kıymet takdirinde eksiklik varsa 7 gün içinde “İhalenin Feshi” davası açılabilir.
Eğer bağımsız bölümün kendisi ortaklı ise (örneğin bir daireye 3 kardeş ortaksa) o daire için İzale-i Şuyu Davası açılabilir.
Herkesin tapudaki hissesi oranında masrafa katılımı sağlanır.
Bir ortağın diğerine “burayı artık ben kullanacağım, senin kullanımına izin vermiyorum” ihtarında bulunmasıdır; ecrimisil için şarttır.
Genellikle bir gayrimenkul uzmanı, bir fen memuru (kadastro) ve taşınmazın niteliğine göre ziraat veya inşaat mühendisi bulunur.
Eğer plan değişikliği aynen taksim ihtimalini doğuruyorsa mahkeme bunu bekletici mesele yapabilir.
Davacı tek taraflı vazgeçebilir ancak masrafların iadesi ve karşı tarafın rızası gibi teknik detaylar avukatla yönetilmelidir.
Ortaklığın Giderilmesinde Hızlı ve Kesin Çözüm
Hisseli taşınmazların yönetimi ve satışı, teknik hata kabul etmeyen süreçlerdir. İzale-i Şuyu Davası hisse payınızın değerini korumak ve süreci profesyonelce sonuçlandırmak için bize ulaşın.
ÜCRETSİZ ÖN ANALİZ ALIN