Anayasal Mülkiyet Güvencesi
Kamulaştırma ve El Atma Davaları Hukuki Danışmanlık
“Devletin mülkiyetinize müdahalesine karşı, gerçek piyasa değeri ve hukuki haklarınızın korunması için profesyonel savunma.”
Kamulaştırma ve El Atma Davaları: Bedel Tespiti ve Tescil Süreci
Kamulaştırma ve El Atma Davaları, devletin veya kamu tüzel kişilerinin kamu yararının gerektirdiği hallerde özel mülkiyette bulunan taşınmazlara müdahale ettiği hassas hukuki süreçlerdir. 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca idare, öncelikle satın alma usulünü denemek zorundadır. Uzlaşma sağlanamadığında idare, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde Bedel Tespiti ve Tescil Davası açar. Bu davalarda taşınmazın değeri; konumu, imar durumu, üzerindeki yapıların niteliği ve emsal satışlar dikkate alınarak bilirkişi heyeti marifetiyle belirlenir. Alternatif Hukuk olarak, Kamulaştırma ve El Atma Davaları kapsamında idarenin sunduğu düşük bedellere karşı mülkünüzün gerçek ekonomik değerinin tespiti için teknik itirazlar ve emsal araştırmalarıyla süreci yönetiyoruz. Benzer bir süreç olan 2B ve Orman Arazileri Hukuku davalarında da tapu iptali sonrası tazminat hakları doğabilmektedir. Mülkiyet hakkı anayasal güvence altındadır ve miras hukuku ile birlikte en çok uyuşmazlık çıkan alanlardan biridir.
Kamulaştırma ve El Atma Davaları: Kamulaştırmasız El Atma
İdarenin, usulüne uygun bir kamulaştırma işlemi yapmaksızın vatandaşın arazisine yol, park, okul veya baraj gibi projelerle fiilen el koyması kamulaştırmasız el atma olarak değerlendirilir. Bu durum mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıyabilir. Kamulaştırma ve El Atma Davaları kapsamında mülk sahibi, idareye karşı kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat veya müdahalenin men’i davası açabilir. Taşınmazın el atılan kısmının bedeli, dava tarihindeki piyasa değeri üzerinden talep edilir.
Hukuki El Atma ve İmar Planı Kısıtlamaları
Bir taşınmazın imar planında okul, hastane, yol veya yeşil alan gibi kamu hizmetlerine ayrılması ancak uzun yıllar kamulaştırılmaması hukuki el atma olarak değerlendirilebilir. Kamulaştırma ve El Atma Davaları uygulamasında bu durum, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kullanmasını fiilen engelleyebilir. Uzun süreli kısıtlamalarda mülk sahipleri, mülkiyet hakkının özünün zedelendiği gerekçesiyle idari yargıda tam yargı davası açarak bedel talep edebilir.
Acele Kamulaştırma ve İptal Davaları
Acele kamulaştırma, kamu yararının acil olarak gerektirdiği hallerde uygulanan istisnai bir usuldür. Kamulaştırma ve El Atma Davaları kapsamında bedel sonradan kesinleşse de, taşınmaza el koyma süreci hızlı gerçekleşebilir. Ancak acele kamulaştırma şartlarının oluşup oluşmadığı, kamu yararı kararının hukuka uygunluğu ve idarenin işlem süreci idari yargı nezdinde açılacak iptal davalarıyla denetlenebilir.
Kurucu Avukat
Av. Berkan Görceğiz
Kurucu Avukat
Av. Turkay Karatas
Kamulaştırma ve El Atma Davaları: Bedelin Artırılması ve Değerleme Kriterleri
Mahkemeler bedel takdir ederken taşınmazın cinsini, niteliğini, yüzölçümünü, imar durumunu, vergi beyanlarını ve özellikle emsal satışları dikkate alır. Tarım arazilerinde net gelir yöntemi, arsalarda ise emsal karşılaştırma yöntemi önem taşır. Kamulaştırma ve El Atma Davaları kapsamında bilirkişi raporlarındaki eksiklikler, objektif değer artırıcı unsurların göz ardı edilmesi veya hatalı emsal seçimi bedelin düşük belirlenmesine neden olabilir. Bu nedenle teknik itirazlar ve doğru emsal araştırması davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
Kamulaştırma ve El Atma Davaları Teknik Bilgi Merkezi
Bedel tespiti ve tescil davasında mahkemece belirlenen bedel, taşınmaz sahibi adına bankaya depo edilir ve karar kesinleştiğinde veya tescil kararıyla birlikte ödenir. Kamulaştırma ve El Atma Davaları ödemesi peşin yapılır.
İdare davet eder ancak uzlaşmak zorunda değilsiniz. Uzlaşma sağlanmazsa idare dava açar ve bedeli mahkeme belirler. Kamulaştırma ve El Atma Davaları sürecinde uzlaşmama hakkı vardır.
Hayır, mülkiyet hakkına dayandığı için hak sahipleri her zaman tazminat davası açabilirler. Kamulaştırma ve El Atma Davaları kapsamında fiili el atma davaları zamanaşımına tabi değildir.
İmar planı iptali davası açılabilir veya hukuki el atma nedeniyle bedel davası yoluna gidilebilir. Kamulaştırma ve El Atma Davaları bu kısıtlamaları kaldırmanın yoludur.
Arazinin sadece bir kısmının kamulaştırılmasıdır. Eğer kalan kısım kullanılamaz hale gelirse, malik kalan kısmın da kamulaştırılmasını isteyebilir. Kamulaştırma ve El Atma Davaları bu hakkı tanır.
Yeni sistemde idare “Bedel Tespit ve Tescil” davası açmaktadır; malik bu davada bilirkişi raporuna itiraz ederek bedelin yüksek belirlenmesini sağlar.
İdare, kamulaştırma kararından her zaman vazgeçebilir. Eğer 5 yıl içinde kamulaştırma amacına uygun işlem yapılmazsa, malik geri alma hakkını kullanabilir.
Mahkemece belirlenen acele el koyma bedeli bankaya yatırıldıktan sonra idare taşınmaza el koyma hakkı kazanır. Kamulaştırma ve El Atma Davaları acele kamulaştırma süreci hızlıdır.
Evet, mülkiyet üzerindeki tüm ağaçlar, yapılar ve müştemilatlar ayrı ayrı değerlenerek ödenir.
Kamulaştırma işleminin tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açılmalıdır.
Kamulaştırmasız el atma tazminat davası açarak taşınmazın piyasa bedelini faiziyle talep etmelisiniz.
Dava tarihinden önce yapılmış, benzer konum ve nitelikteki serbest satışlar emsal olarak alınır. Kamulaştırma ve El Atma Davaları bilirkişileri bunu inceler.
Dava tarihinden itibaren 4 ay içinde karar çıkmazsa, geçen süre için yasal faiz işletilir.
Kiracılar mülkiyet bedeli alamaz ancak taşınma ve iş kaybı gibi zararları için tazminat talep edebilirler.
Mülkiyetin tamamı değil, sadece üzerinden yüksek gerilim hattı veya boru hattı geçirilmesi gibi kullanım hakkının kamulaştırılmasıdır.
Binalar için Çevre Şehircilik Bakanlığı yapı yaklaşık birim maliyetleri üzerinden aşınma payı düşülerek hesaplanır.
Satılabilir ancak yeni malik kamulaştırma sürecini kabul etmiş sayılır; bedel yeni malike ödenir.
Kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl içinde kamu yararına uygun işlem yapılmazsa, malik 1 yıl içinde geri alma hakkını kullanabilir.
Usulsüz tebligat davanın süresini başlatmaz; öğrenme tarihi esas alınarak hukuki yollara başvurulabilir.
Tescil kararı verilmez ve kamulaştırma işlemi hukuken tamamlanmış sayılmaz; icra yoluyla takip başlatılabilir.
Kamulaştırma yoluyla elde edilen bedeller genellikle gelir vergisinden muaftır (GVK Madde 80).
Evet, ancak öncelikle mera vasfının valilikçe değiştirilmesi (tahsis amacı değişikliği) gerekir.
Davanın niteliği gereği, maktu avukatlık ücreti idare üzerine bırakılır; ancak mülk sahibi kendi avukatı ile ayrıca anlaşır.