YETKİ: Bu dava türünde yetkili mahkeme, kesin yetkili mahkeme olup HMK md. 12’ye göre taşınmazın bulunduğu mahal mahkemesidir. Zira usul ekonomisine en uygun yer burası olmakla birlikte kararı verecek hakiminin taşınmaz gibi ciddi bir konuda, dava konusu ile doğrudan temas etmesi yasa koyucu tarafından özellikle istenmiştir. Ki çok doğru bir değerlendirmedir. Zira dava konusu ile keşif suretiyle mahallede temas kuran ve gerekirse orada taraf ve tanık dinleyen hakim en doğru kararı verir.

GÖREV: Bu davada görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk mahkemesidir. Ancak taraflardan biri müteahhit veya müteahhit firması olup satın alan kişi tüketici yani alaledie daire sahibi olmak isteyen bir kişi ise görevli mahkeme hiç şüphesiz Tüketici mahkemesidir. ancak. Taraflar tacirse veya satış vaadi konusu taşınmaz taraflardan birinin ticari işletmesi ile alakalı ise göreli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesidir.

Bu davanın tarafları, satış vaadi sözleşmesinin taraflarıdır. Ancak taraflardan biri ölmüşse, mirası reddetmemiş mirasçılar doğal olarak bu sözleşmenin tarafı olur. Şeyet bu sözleşmeye binaen dava açılırsa da davanın tarafı olacaklardır.

Bu dava (tüketici haric) harca tabidir. 492 sayılı Harçalar kanunun 30 ve 32 maddleri gereğince mahkemece tespit edilen eksik harç yatırılmadıkça müteakip işlemler yapıl(a)maz. Mahkeme duruşmadan önce ise kesin 7 günlük süre verirken uygulamada duruşmada 7 günlük kesin süre vermekte ancak gelecek duruşmaya kadar bu eksilik giderlirse Yargıtay içthatlarına göre amaç hasıl olduğundan dolayı sıkıntı oluşmadan yargılama devam eder. Ancak genç meslektaşlara uyarımızdır. Çok istisna da olsa hukuki kalibresi düşük bir hakime denk gelirseniz ve eksik harçtan dolayı davayı usulden redderse hem müvekkile karşı mahçup olusunuz, hem de hakimin yanlışını gidermek için istinaf yolunu tutmak çok ciddi zaman kaybı ve stresstir. Lütfen bu riske girmeyiniz.

Bu dava açılırken şayet tapuya, taraflardan biri, satış vaadi sözleşemsini şerh etmemişse mutlaka terditli açılmalıdır.Zira sadece tapu iptal ve tescil davası hak sahibi müvekkili, tatmin etmeyecektir. Çünkü dava neticesinde dava konusu taşınmaz aharda olabilir. Bu davanın reddini sonucunu getirecektir. Bir de müvekkile tüm yargılama harç ve giderleri tahmil edilecektir. Onun için bu dava açılmadan önce mutlaka tapu kayıtları incelenmeli şayet şerh varsa ve müvekkil tapuyu, illa istiyorsa davayı sadece Tapu tescil ve iptal ile özgülemek mümkündür. Çünkü şerhli taşınmazı satın alan kişi MK. md. 1023 te öngörülen iyi niyetli 3. kişi olma iddiası, mahkemece kale alınmayacaktır. Ancak tapuya şerh yoksa mu tapunun son malikinin muavazlı malik malik olduğu tespit edilemiyorsa davanın ayni hakka dayalı tazminat şeklide 2. bir talep olarak mutlaka yer alması gerekir. Dava tapu iptal ve tescil yönünden reddelise ve tazminat yönünden kabul edilse terditli bir dava durumu olduğu için müvekkile reddelien dava kısmı için yargılama harç ve gideri tahmil edilmeyecektir.

Bu davanın temelini oluşturan satış vaadi sözleşmesi, TBK. md. 29 da öngürlüen ileride esas sözleşme yapmak üzere yapılan bir ön sözleşmedir.

IV. Önsözleşme

MADDE 29 – Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir.

Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.

Bu sözleşmenin muteberlik şartı noterde resmi şekilde yapılmasıdır. Uygulamada taraflar arasında alalede bir sözleşme ile de satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır. Bunu bilmeyen ve gerçersiz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satın alan büyük mağduriyet yaşamaktadır. Zira dava aşamasında, karşı taraf gerçersizlik iddiasını hemen ileri sürmektedir. Bu da gerçersiz satın alma yapan müvekkilin, kesinlikle almaya niyetlediği hatta aldığını zannetiği taşınmaza asla malik olamaması, demektir. Satış yapan kişiye karşı da eldeki adi yazılı belge ile ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine binaen dava devam edebilir. Pratikde dava kazanılsa ve davalı da aldığı bedeli faizi ile birlikte ödese de müvekkil çok zarardadır. Çünkü satın alma yaptığını zanneden alıcı, aldığını düşündüğü taşınmazın, sadece değer artışı bile davalının aldığını vermesine çok gelmektedir. Zira gayrimenkul değeri habire artmakta iken alınacak para yasal faizle (ticari faiz olsa bile) habire değer kaybetmektedir. Bu vahim sonuca temel olarak yargılamanın uzun sürmesi sebep olmaktadır. Ki uygulamda taşınmaz davaları en az 5 yıl sürmektedir. Şöyleki : örneğin adi yazılı sözleşme ile bir arsayı 5.000.000 TL alsanız ve bedelini peşin ve defaeten ödemişseniz. 5 yılın sonunda satın alındığı sanılan taşınmzın değeri en az 20.000.000 TL iken yasal faiz ile alınacak para ise anapara% 6.000.000 TL olan faiz kadardır. Tabi şunu da eklemek lazım adi yazılı belge ise satış yapan kişi bariz kötü niyetli olduğu için 5 yılın sonuda dava kazanıldığında genelde üzerinde kayıtlı hiçbir mal varlığı olmuyor.

Madde 706 – Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Arsa payı karşılığı kat yapım sözleşmesi mutlaka resmi şekilde yapılmalı ve tapuya şerh edilmelidir. Bu çok ama çok önemlidir. zira kanun, bunu yapan alıcıyı, koruma altına almış olup geçerli sözleşme yapmış ve tapuya şerh edilmişse alıcı açısından korkulacak bir durum kalmamış demektir. ama aksi halde üzüntüden çok kahrolacağı kaçınılmazdır.

Madde 1009 – Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.

Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği 10 yıldır. Bu süre akabinde zamanaşımına uğrar. Ancak burda ikili bir ayırıma dikkat etmek lazım her ne kadar taraflar arasında 10 yıl geçerli ise de tapudaki şerh kaydı sadece 5 yıldır. Zira 2644 sayılı Tapu kanunun md. 26/f.8 ve 9 göre 5 yıl geçtikten tapu müdürü resen kaldırabileceği gibi satıcının talebi ile şerh kalkar ve alıcı açısından çok büyük risk doğmuş olacaktır.

Tapu kanunu Madde 26

Fıkra 8: Noterlik Kanununun 44 üncü maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen gayrimenkul satış vadi sözleşmeleri (EKLENMİŞ İBARE RGT: 27.01.2009 RG NO: 27123 KANUN NO: 5831/1) ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri de taraflardan biri isterse gayrimenkul siciline şerh verilir.

Fıkra 9: Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh (DEĞİŞİK İBARE RGT: 27.01.2009 RG NO: 27123 KANUN NO: 5831/1) (KOD 1) tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.

Bu davanın en can alıcı ve ihmal edilmemesi gereken bir hususu ise İHTİYATİ TEDBİR’dir. Bu kesinlikle istenmeli ve sağlanmalıdır. Aksi halde yagılama aşamasında dava konusu elimizden kayıp gidebilir ve davanın mahiyeti değişebilir ve mağduriyet kat be kat artabilir.

AV.BERKAN GÖRCEĞİZ

			T.C. YARGITAY 7. Hukuk Dairesi Esas No: 2025/1928 Karar No: 2025/3311 Karar Tarihi: 30-06-2025 TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – DENKLEŞTİRİCİ ADALET İLKESİ GEREĞİNCE HESAP UZMANI BİLİRKİŞİDEN RAPOR ALINARAK DAVACININ SÖZLEŞME GEREĞİNCE ÖDEDİĞİ PARANIN DAVA TARİHİNDE ULAŞTIĞI DEĞER BELİRLENEREK BİR KARAR VERİLMESİ GEREKTİĞİ – HÜKMÜN BOZULMASI
	ÖZET: Taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri ile iade borcunun muacceliyeti anındaki güncel değeri belirlenip bunlar arasındaki artış oranının iadeye konu parasal değere uygulanması şeklindeki bir hesaplama ölçütünün de eklenmesi, değişen günümüz ekonomik koşullarında daha işlevsel ve adilâne çözüme ulaşmaya yardımcı olacaktır. Bölge Adliye Mahkemesince açıklanan ilkeler dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap uzmanı bilirkişiden rapor alınarak davacının sözleşme gereğince ödediği paranın dava tarihinde ulaştığı değerin belirlenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir. (4721 S. K. m. 706) (6098 S. K. m. 217, 237) (818 S. K. m. 213) (2644 S. K. m. 26) (1512 S. K. m. 60, 89) (YİBK. 07.06.1939 T. 1936/31 E. 1939/47 K.) (YİBK. 10.07.1940 T. 1939/2 E. 1940/77 K.)   Bölge Adliye Mahkemesince bozma ilâmına uyularak verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenildikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:   I. DAVA   Davacı dava dilekçesinde özetle; davalıların murisi … …’den toplamda 7316 m² olan … ada … parselden 21.11.1990 tarihinde ön anlaşma ve devir senedi ile 667 m² yeri satın aldığını, bu yerin daha sonra imar uygulaması ile 8 adet parsele bölündüğünü, satın aldığı yerin … parsel olduğunu ileri sürerek … parseldeki davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini, aksi hâlde verdiği para ile birlikte yaptığı masrafların tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.   II. CEVAP   Davalılar, davaya cevap vermemiştir.   III.İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI   İlk Derece Mahkemesinin 02.02.2022 tarihli ve 2021/86 Esas, 2022/31 sayılı kararı ile davanın reddine karar verilmiştir.   IV. BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ KARARI   İlk Derece Mahkemesi kararı davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin 14.03.2023 tarihli ve 2022/1121 Esas, 2023/423 Karar sayılı kararıyla davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın asıl istem yönünden kabulüne karar
	Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı				Sayfa 1 /	3
	verilmiştir.   V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ   A. Bozma Kararı   1. Bölge Adliye Mahkemesinin 14.03.2023 tarihli ve 2022/1121 Esas, 2023/423 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.   2. Dairemizin 23.05.2024 tarihli ve 2023/2403 Esas, 2024/2884 Karar sayılı ilâmıyla; “…TMK’nın 706, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89 uncu maddeleri gereğince tapulu taşınmazların satışı resmi şekil şartına bağlı olduğundan, başka bir anlatımla harici satışı geçersiz olduğundan, … 08.11.1957 tarihinden itibaren tapuda kayıtlı olan dava konusu taşınmazın 21.11.1990 tarihli harici sözleşme ile satışının geçersiz olduğu … bu nedenle tapu iptal ve tescile yönelik hüküm kurulmasının doğru görülmediği” gerekçesiyle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.   B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar   Bölge Adliye Mahkemesinin 28.02.2025 tarihli ve 2024/1913 Esas, 2025/440 Karar sayılı kararında; “…bozma ilamındaki nedenlerle tapu iptal ve tescil talebinin yerinde olmadığı, ancak geçersiz sözleşmeden dolayı ödenen satış bedelinin uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları tefe-tüfe endeksleri, altın, döviz fiyatlarındaki artış oranları, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar ile 10.07.1940 tarih ve 1939/2 Esas, 1940/77 Karar, 07.06.1939 tarih ve 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı YİBK Kararlarının kapsamları da gözetilerek dava tarihine kadar ulaştığı değerin istenmesinin mümkün olduğu, harici satış sözleşmesine dayalı olarak taşınmaz lehine ve davalı tarafın mal varlığında artışa sebep olan masrafların da vekaletsiz iş görmeden kaynaklanan sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre çözümlenmesi gerektiği, bilirkişi raporu doğrultusunda davacının ödediği satış bedelinin dava tarihi itibari ile denkleştirici adalet kuralı uyarınca ulaştığı değerin 81.007,79-TL ve davacının dava konusu taşınmaz için yaptığı toplam masrafın 1.178,42-TL olduğu, bu durumda davacının talep edebileceği toplam tutarın 82.186,24-TL olduğu” gerekçesiyle davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir.   VI. TEMYİZ   A. Temyiz Sebepleri   Davacı vekili temyiz dilekçesinde özetle;   1. Karara esas alınan bilirkişi raporunun denkleştirici adalet ilkesine aykırı olduğunu,   2. Dava konusu taşınmazın sözleşmedeki değeri ve güncel değeri üzerinden hesaplama yapılmadığını,   3. Bilirkişi raporunun denetime elverişli olmadığını,   4. Kararın usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek temyiz isteminde bulunmuştur.   B. Değerlendirme ve Gerekçe   1. Dava, harici satın almaya dayalı tapu iptali ve tescil, terditli tazminat istemine ilişkindir.   2. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunlu olup (4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 706, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu 213, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 217, 1512 sayılı Noterlik Kanunu 60/3 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddeleri) şekil koşuluna uygun olmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Kanunun öngördüğü şekil
	Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı				Sayfa 2 /	3
	bir geçerlilik koşuludur.   3. Şekle aykırılık nedeniyle geçersiz bir sözleşmenin varlığı hâlinde tarafların hak ve borçları geçerli bir sözleşmenin yarattığı hukuki durumdan elbette farklıdır; geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak taraflar sözleşmenin ifasını yahut ifa karşılığını isteyemezler. Bununla birlikte sözleşme nedeniyle tarafların birbirlerine verdikleri şeylerin de iadesi gerekeceği açıktır. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğerinin mal varlığına intikal eden şeylerin iadesi ise sebepsiz zenginleşme hükümleri ve denkleştirici adalet ilkesi çerçevesinde sağlanabilecektir.   4. Hâl böyle olunca; geçersiz sözleşmeye dayalı olarak edimin ifasının talep edildiği davalarda mahkemenin, söz konusu ilke uyarınca ifaya yahut ifa karşılığına değil, çoğun içinde azın da olduğu gözetilerek sözleşme çerçevesinde verilen şeylerin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesine hükmetmesi gerekir.   5. Denkleştirici adalet ilkesi gereği hesaplama yapılırken enflasyon, TEFE-TÜFE, altın ve döviz kurlarındaki artış, maaş artışları gibi ekonomik etkenlerin ortalaması alınarak iade edilmesi lazım gelen bedelin dava tarihi itibarıyla hesaplanması gerekmekle birlikte taraflar arasındaki adalet dengesini objektif bir şekilde tesis edilebilmesi için, taşınmazın sözleşme tarihindeki gerçek değeri ile (sözleşmenin yapıldığı tarihteki koşulları/vasıfları ölçüsünde) iade borcunun muacceliyeti anındaki güncel değeri belirlenip bunlar arasındaki artış oranının iadeye konu parasal değere uygulanması şeklindeki bir hesaplama ölçütünün de eklenmesi, değişen günümüz ekonomik koşullarında daha işlevsel ve adilâne çözüme ulaşmaya yardımcı olacaktır (HGK’nun 30/04/2025 tarih, 2023/3-885 Esas, 2025/252 Karar sayılı kararı).   6. Bölge Adliye Mahkemesince yukarıda açıklanan ilkeler dikkate alınarak denkleştirici adalet ilkesi gereğince hesap uzmanı bilirkişiden rapor alınarak davacının sözleşme gereğince ödediği paranın dava tarihinde ulaştığı değerin belirlenmesi suretiyle bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.   VII. KARAR   Açıklanan sebeplerle;   Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,   Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,   Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,30.06.2025 tarihinde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi. (¤¤)
	Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı				Sayfa 3 /	3

			T.C. YARGITAY 14. Hukuk Dairesi Esas No: 2004/2233 Karar No: 2004/3996 Karar Tarihi: 14-05-2004 TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI – SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ – TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNİN TAPUNUN BEYANLAR HANESİNE ŞERHİNİN MÜMKÜN OLMASI – ŞERHİN GEÇERLİLİK SÜRESİ
	ÖZET: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Bu şerh beş yıl için geçerli olup, beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz. (818 S. K. m. 22, 81, 213) (4721 S. K. m. 2, 634, 706, 1009) (1512 S. K. m. 89) (2644 S. K. m. 26)  (YHGK 14.02.1996 T. 1995/14-963 E. 1996/69 K.)   Dava: Davacı A….Y… vekili tarafından, davalılar H… O…vd. aleyhine 16.2.1994 gününde verilen dilekçe ile kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 26.2.2003 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:   Karar: Davacı, 1392 parsel sayılı taşınmaz kapsamında kalan yerin 65 metrekaresini M…E…den 400 metrekare yeri de A… A…’tan satın aldığını üzerine iyiniyetle bina yaptığını, 20 yılı aşkındır da zilyet olduğunu ileri sürerek tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuştur.   Davalı, A…O…. mirasçıları, davanın 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde açılmadığı, temliken tescil davasının koşularının da oluşmadığını savunarak davanın reddini talep etmişlerdir.   Mahkemece, tapulu taşınmazın resmi şekilde satılması gerektiği, zilyedlikle mülk edinme koşullarının ve temliken tescil davası koşullarının olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.   Hükmü, davacı temyiz etmiştir.   Bir davada, olayları anlatmak tarafların hukuki nitelemesi yapmak ise mahkemenin görevidir.   Davanın hukuki nitelendirmesini yapmadan önce davacının dayandığı vakıalara kısaca değinmek gerekmektedir.   Dava konusu taşınmaz 1.2.1972 tarihinde malikleri tarafından noterde resen düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile A…O…a satılmıştır. A…O… taşınmazı özel parsellere ayırmış ve 1000 metrekarelik kısmını 2.4.1971 tarihinde yine satış vaadi sözleşmesi C… İ… B…’a satmış, Cemal’de 250 metrekarelik yeri M… E…’e temlik etmiştir. M… E… ise 17.3.1979 tarihinde 65 metrekarelik yeri davacıya satarak teslim etmiştir. Böylece davacı, A… O…’ın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan şahsi hakkından 65 metrekarelik yeri temlik almıştır.
	Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı				Sayfa 1 /	3
	Dava konusu olan 400 metrekarelik yerin de A…Ö… tarafından İ… A…’ya satıldığı, ondan da A…A…’ın 15.5.1972 tarihli harici senetle bu yeri satın aldığı ve davacının da yine tarihsiz harici senetle A…A…’tan 400 metrekare yer aldığı ileri sürülmüştür.   Davacı, A… Ö…’in satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı 1392 parsel sayılı taşınmazdan 65 metrekarelik ve 400 metrekarelik yerleri A… O…’ın sattığı kişilerden temlik alması nedeniyle bu yerlerin tapusunun iptali ile adına tescilini istemektedir. Her ne kadar, Medeni Kanunun 650. maddesi ve zilyet hukuki nedenine dayanmakta ise de, dava satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın Borçlar Kanunun 162 ve devamı maddelerinde düzenlenen alacağın isteğine ilişkindir. Davaya bu hukuki niteleme boyutu ile bakıldığında, öncelikle satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davalara egemen olan ilkelere değinmek gerekmektedir.   Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.   Kaynağını Borçlar Kanunu’nun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunu’nun 213. maddesi ile önceki Medeni Kanun’un 634. ve yürürlükteki Medeni Kanun’un 706. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.   Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan 743 sayılı Medeni Kanunun 642. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.   Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 14.2.1996 gün ve 1995/14-963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildiği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değeri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekalet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.   Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaad alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.   Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısım var ise, Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir.   Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.   Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.   Eğer satışı vaat edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engelleyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/ son maddesi hükmüne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.
	Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı				Sayfa 2 /	3
	Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanunu’nun 1009 maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi de mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6 maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.   Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;   Davacının 65 m’yer için tapu iptali ve tescil isteğinde haklı olduğu anlaşılacaktır.   Şöyle ki, usulünce düzenlenmiş 1.2.1971 tarihli satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkını, A… O…, yazılı sözleşme ile üçüncü kişiye devretmiş ve davacıda yine bu kişiden yazılı sözleşme ile bu hakkı temlik alan kişiden 65 metrekare yeri yazılı sözleşme ile satın almıştır. Diğer bir anlatımla, alacağın temliki için aranan yazılı belge koşulu gerçekleşmiştir.   Ancak, 400 metre yeri davacıya satan A…A…’ın ………. i…. A…’ya .A.. O….’ın yazılı bir belge ile kişisel hakkını temlik ettiğine ilişkin herhangi bir sözleşme sunulmamıştır. Böylece, davacının 400 metrekarelik yerde A… O…’ın satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkı temlik aldığı kanıtlanamamıştır. A… O… ile İ… A… arasında usulünce temlik yapılmamış olması aynı iyi niyet koşulunun gerçekleşmesini de önlemektedir.   Açıklanan nedenlerle, davanın 65 metrekarelik istem yönünden kabulüne karar vermek gerekirken, yazılı nedenlerle davanın tamamının reddi doğru görülmemiştir.   Sonuç: Temyiz itirazlarının yukarıda yazılı gerekçelerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde yatırana geri verilmesine, 14.05.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
	Sinerji Mevzuat ve İçtihat Programı				Sayfa 3 /	3

SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE BİNAYEN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI